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상권분석

작성자
관리자
작성일
2007.05.16
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3083
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제 목 : 이경태의 상권 분석 (1)

1. 상권이란?

상권이란 고객이 흡인되는 지리적 범위, 즉 해당 점포나 사무실을 이용하는 고객들의 거주지역을 일컫는다.
특정지역(서울, 부산, 대전 등과 같은 대도시의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지역상권',
지역상권내에서 상업 지역 공간인 지구(영등포구, 성동구, 강남구 등과 같은 중규모의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지구상권',
지구상권 내에서 특정 입지의 점포가 있는 지점(여의도동 돈암동, 압구정동 등과 같은 소규모의 넓은 의미) 전체를 말할 때는 '지점상권'이라고 한다.

이 중에서 지점상권'은 '점포상권'이라고도 하며 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 구분한다.

1차 상권 : 사업장 이용고객의 60% - 70%를 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 500m 반경 이내의 지점을 말한다. (도보 5분 거리)

2차 상권 : 사업장 이용고객의 14% - 25%를 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 1km 반경 이내의 지점을 말한다. (도보 15분 이내)

3차 상권 : 1차 상권, 2차 상권 이외의 고객을 포함하는 범위를 말하며, 점포인 경우는 약 2km 반경 이외의 지구를 말한다. (도보 불가)

▶ 상권이란 점포 창업 및 영업을 통해 고객을 흡수하고 그 결과 매출을 발생할 수 있는 모든 지역을 뜻하고, 입지란 원료지향형, 수송지향형, 시장지향형 입지로 구분된다.





2. 상권 세부 구분

단어 정리적으로 풀이되는 상권은 위에서 소개한 상권의 정의를 기본으로 하나, 실제 현장에서 이루어지는 상권 조사는 대부분 지점 상권에서 이루어지게 된다. 지점 상권을 정확히 분석하여 골라넷 지점장들은 최고의 지역 상권 전문가로 자리매김할 필요가 있다.
거시적인 상권의 정의는 실제 현장에서 중요치 않으며, 미시적인 각 지역의 상권을 조사하여 동별로 체계화 하고자 함이 본 사업의 지점장 역할로 규명할 수 있다. 때문에 각 지역을 특급 상권, 1급 상권, 2급 상권, 소형 상권으로 다시 세분화 할 필요가 있다.

● 특급 상권 :
▷ 시간당 유동인구가 1만명에 가까운 상권이다.
▷ 우리가 익히 아는 종로, 명동, 신촌, 강남역 등이 대표적이다.
▷ 특급 상권의 또 다른 특징은 TV에서 보는 각종 브랜드가 포진하고 있다는 점이다.
▷ 물론 점포의 규모도 눈에 확연히 드러날 정도로 크다.
▷ 유동 인구도 남녀노소를 막론하고 포괄적이다.

● 1급 상권 :
▷ 시간당 유동인구가 5천명 이상이 되는 상권으로 주로 대형 역세권을 포함하고 있다.
▷ 건대입구, 대학로, 신림동, 노량진, 신천, 양재, 돈암동 등이 대표적이다.
▷ 1급 상권은 특급 상권과 마찬가지로 유명 브랜드가 입점해 있지만 규모가 다소 적고 뜨내기 유동인구와 단골 이동 인구가 비슷하다.
▷ 소비성이 높은 젊은 층이 많다는 특징도 함께 엿볼 수 있다.

● 중형 상권 :
▷ 대단위 아파트 단지가 모인 지역과 지하철 역이 있는 지역 그리고 대학가가 곁들어 있는 지역이 중형 상권에 포함된다.
▷ 시간당 약 3천명 이상이 이동하는 상권으로 상권의 크기는 1급 상권과 거의 비슷하나 고정 인구가 유입 인구보다 많다.

● 동네 상권 :
▷ 시간당 이동량은 약 1천명 미만이다.
▷ 외부 유입인구는 거의 없고 거주지 인구만이 이동하는 상권으로 표현할 수 있다.

그러나 상권 분석에 있어 가장 중요한 것은 따로 있다. 상권의 크기와 번화 정도가 아니라 각각의 해당 상권에서 가장 우수한 세부 상권을 찾아내는 일이다. 특급 상권인 종로의 하급 상권보다는 동네 상권의 상급 상권이 더 우수할 수도 있다. 10대가 우글거리는 대학로 상권에서 출산 관련 용품을 파는 것 보다는 동네상권의 임대 아파트 밀집 지역에서 창업을 하는 것이 성공에 직결된다.

내가 팔아야 할 제품을 가장 적극적으로 구매할 사람은 누구인가…
그들이 차지하는 유동인구의 비율은…
그들이 집중적으로 이동하는 동선과 시간대는…

바로 이런 면에서 상권의 중요성이 요구된다.
상권이 크다고 번화하다고 모든 업종이 다 잘된다는 생각은 버려야 한다.
상권은 살아 움직이는 생물체다.
때문에 상권의 앞날도 일정 부분은 예견할 수 있는 눈을 가지는 일도 필요하다.









제 목 : 이경태의 상권 분석 (2)

3. 상권 조사의 주요 항목

①통계자료 조사 : 인구수, 세대수, 가족구성원수, 주거형태(단독주택, 아파트, 복합형)

②상권형태 및 규모파악 : 주간상권, 야간상권, 고정상권, 유동상권

③통행인구 조사 ; 성별, 연령별, 시간대별, 요일별 통행객 수를 관찰하고 통행객과 통행성격과 통행객의 수준을 파악

④통행차량 조사 ; 통행차량의 수와 어느 시간대에 많이 지나가는지 파악

⑤경쟁점포 조사 ; 예상되는 경쟁점포의 이용객 수, 계층, 제품의 가격대, 매장구성 장단점을 파악

⑥상권의 향후 전망 ; 주변 상권의 확대 또는 축소 가능성을 파악하고 대형 집객시설의 개발정보를 수집, 그리고 주변 건물의 신축 또는 철거 계획 등을 알아본다.





4. 상권 분석의 원칙

▶ 출퇴근 방향을 구분한다.
출근과 퇴근 방향에 적합한 창업 업종은 다르다. (편의점, 문방구, 스넥 등은 출근 방향에 그리고 주점, 식당, 제과점, 선물용품점 등은 퇴근 방향에 자리하는 것이 좋다)

▶ 상권의 주입구를 결정한다.
같은 역세권이라도 4개의 기본 출입구 중에서 가장 인구 이동이 빈번한 출입구가 있다. 주거지 또는 정류장, 횡단보도의 영향으로 주력 출입구가 결정되므로 반드시 체크해야 할 항목이다. 또 상권의 주 출입구를 결정해야 점포 위치를 잡는데 도움이 된다.

▶ 도보 라인의 왼편 상가를 공략한다.
상권의 주 출입구가 분석되었다면 양쪽의 상가에서 왼편을 택하는 것이 좋다. 오른손잡이 오른쪽 통행에서 길들여진 시선 처리가 왼편에 집중하기 때문에 가급적 상가는 상가 거리의 왼편을 구하는 것이 좋다.

▶ 노점을 주시한다.
노점상은 하루 벌이 생계형 창업자다. 때문에 이들이 보여주는 본능적인 자리 잡는 능력을 인정할 필요가 있다. 또 노점의 좌판이 많으면서 자연스레 흥미 위주의 거리가 형성되기 때문에 고객이 흘러가지 않고 머무는 혜택을 입을 수 있다.

▶ 약국과 금은방 그리고 제과점을 주시한다.
동네 상권에서 가장 좋은 자리는 대부분 이들 세 업종이 장악하고 있는 통계가 있다. 때문에 이들 점포를 기준으로 분석을 할 필요가 있다.

▶ 전면이 넓은 점포가 좋다.
길이가 긴 점포보다는 전면이 넓어 가시성과 집객력을 높일 수 있는 점포는 당연히 후자의






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