상가점포구하기(일반적인상식)

창업하시는 분이라면 제일 먼저 생각나는 것이 점포, 즉 장사할, 業을 영위할 가게를 구하는 것 제일 중요하다. 그러면 어떻게 하면 좋은 점포를 구할 수 있을까? 업종에 맞는 점포를 구하는 일은 쉬운 일이 아니다.

마음에 드는 점포는 턱없이 권리금이 비싸고, 입지가 떨어지는 점포는 판단이 안서고, 나중에는 어디가 좋은지 어떻게 접근해야할지 확신이 들지않아 포기하기 다반사이다.
창업자 본인이 직접 현장을 뛰면서 조사해 구하는 것이 최선이라고 보지만 좋은 점포 구하기는 전문가도 어려워하는 일로써 전문적인 지식과 경험을 필요로 한다. 상권, 입지, 권리분석에 대한 지식으로부터 권리금, 수익성분석 등 예비창업자가 혼자 해결하기에는 벅찬 과제들이 엄청 많은 것이다.

점포는 부동산이고 부동산에 대한 이해는 물리적, 법률적, 경제적인 3가지 측면(야후백과서 가져옴)에 대한 접근이 이루어져야 한다.

● 물리적 측면: 점포의 크기, 점포구조, 점포형상 등
● 법률적 측면: 소유권관계, 점포저당권 등
● 경제적 측면: 상권, 입지, 수익성 등 다각도로 모두 보고 판단하여야 한다.

점포 구하기는 권리금이 있는 기존점포의 경우 단순히 점포를 임차한다는 차원보다는 창업자의 새로운 일 터전인 관계로 신중을 기하여야 하며 어느 정도 전문가의 도움이 필요한 영역으로 보여진다.

점포 임차시 가장 큰 난제인 권리금 산정은 신중히 접근해야 한다.
그리고 상권내 좋은 점포는 상인간 직거래로 거래되는 경우가 많다. 즉 상인들 간 서로 직거래 및 인근이나 친한 부동산업자를 통한 거래를 많이 한다.

다시 말해서 상가전문 부동산중개업자도 주택 등 다른 분야의 부동산업자보다는 배타적 거래를 하는 경우가 일반적이며 점포사업주들도 거래했던 부동산업자와의 은밀한 거래를 선호하는 등 상가.점포거래는 전반적으로 폐쇄적 거래형태를 보이기 때문에 좋은 가게(점포)를 구한다는 것이 정말로 힘든 것이다.

그렇다고 포기할 것인가? 아니다 계속 발품을 팔다 보면 정말로 마음에 드는 점포를 구할 수 있다.

운영자의 생각은 창업하시는 분이 점포를 구할 때 절대로 3군데 이상의 중개업소에 부탁하지 말 것을 권유한다. 부탁을 받은 중개업자는 의뢰자의 요구에 맞는 점포를 물색해 가격 작업을 하게 되는 데, 한 의뢰자가 여러 중개업소에 의뢰한 경우 여러 중개업자가 해당 점포사업주와 접촉하게 되고 결과적으로는 경쟁과 매도 호가의 상승을 초래해 대개의 경우 계약 성사가 어렵게 되기 때문이다.(경험으로..)

그리고 자신의 자금규모에 맞고 마음에 드는 점포가 포착되면 조속히 결정할 것을 권한다. 내가 마음에 들면 다른 구입자도 대개는 마음에 들게 마련이고 그러한 점포는 조속히 주인을 찾는다. 판단은 신중히 하되 결정은 신속하게 이루어져야 한다.

이상을 종합해 볼 때 점포 구하기는 능력 있고 신뢰할 수 있는 중개업소나 점포에 일가견이 있는 전문가를 찾아 의뢰하는 것이 현실적인 대안이 될 것이다. 그러나 이러한 분을 찾기는 좋은 점포를 얻는 것만큼 어려운 현실이다.
믿을만한 중개업소는 다음과 같은 조건을 갖춘 경우이다.

● 한 장소에서 오랫동안 영업하는 부동산으로 지역사정에 밝고 신용이 좋으며 고객과 매물을 많이 보유하고 있음.
● 부동산컨설팅이 가능할 정도로 관련법규, 상권 및 입지여건에 밝은 중개업소.
● 중개물건의 장단점 및 권리관계, 하자여부 등을 사실대로 설명해 주는 중개업소.
● 그외 합법적인 거래절차를 충실하게 이행하는 중개업소 등이다.

◎ 기존 가게(점포) 인수시 유의사항
기존의 점포를 인수하여 새로 개업하는 경우는 상품 및 상품거래처, 단골고객을 인수함으로써 신규 개업으로 인한 어려움을 피할 수 있다는 장점이 있다. 기존의 점포를 인수할 때 주의할 사항들을 정리하면 다음과 같다.

① 기존 점포의 경영 상태가 어떠하였는가를 알아본다.
② 체인점일 경우 체인 본사의 경영상태,부도가능성, 계약기간, 계약 조건 등의 변동 가능성 등을 알아본 후
건물주와 점포계약을 해야 한다.
③ 점포가 위치한 지역 또는 인근에 어떠한 도시개발 계약이 있는지 확인하고 경쟁업소, 대형쇼핑센터 건립
계획 등이 있는지 검토한다.
④ 상가일 경우 노후화가 심하여 신축 또는 개축할 가능성은 없는지 조사한다.
⑤ 고객 이용 상황 등 현장조사의 병행도 필요하다.


◎ 상가(복합,단일) 구하는 일반적인 사항
상가를 구하는 것도 막연히 도로변의 사람들이 많이 들끓는 곳이 좋다고 덥썩 잡기 보다는 부대외적인 상황 및 주변의 기본 인프라 등에 포커스를 맞추는 것이 더 좋다.
왜냐면 이러한 도로변 좋은 입지는 장사가 되는지? 안되는지?에 대한 사항보다는 "막연히 인적이 많다"라는 객관적이 면이라서 빠듯한 창업자금으로는 상가분양가 또한 높을 것이며, 또한 임대라면 임대로도 비싼 편이기 때문이다.
그러면 이러한 상가의 상권&입지 선정에 대한 기본인프라 분석 및 포커스는?
먼저, 장사는 지역적인 특성과 맞물려야 성공한다. 일례로 남대문시장이 액세서리와 아동복에 강한 반면 동대문시장에선 여성복과 남성복 장사가 잘 된다. 유동인구의 성별 연령별 구성과 취향을 잘 반영해 점포 입지를 설계해야 한다.

둘째로, 투자자보다는 실수요자, 즉 실제로 장사할 사람, 그 중에서도 전문상인들이 몰려드는 입지에 투자해 봄 직도 하다. 상인들은 쉽게 움직이지 않는다. 될 곳인지 안 될 곳인지를 직감으로 훤히 꿰뚫고 있기 때문이다.

셋째로, 취급하는 업종에 어울리는 부대시설을 갖추고 있는지?를 보는 것도 한 방법이다.
전문상가 분양꾼들이 건물만 짓고서 분양후 빠져나가는 곳이 허다하기 때문에, 한방상가라면 한방에 관한 지식을 나눠주는 공간이나 무료 진료센터 같은 부대시설이 바람직하다. 유아 및 아동용품 전문 쇼핑몰이라면 수유실, 탁아시설, 놀이시설, 어린이 전문학원 등을 배치하는 게 기본이다.
마지 못해 시늉을 내는 수준이거나 모양은 번듯하되 제대로 관리가 이뤄지지 않는다면 생명이 길지 못하다. 한번 고객의 눈 밖에 나면 재기가 어려운 게 복합상가의 특징이다.

넷째로, 상가 입점일이 빨라야 좋다. 분양에서 입점까지 보통 1년, 길게는 2~3년이 걸린다. 공사기간이 길수록 투자 회수가 늦어지고 예상치 못한 장애에 부닥칠 가능성도 커진다.
상가를 구하는 왕도는 ‘다리품’이다. 광고나 분양업체 직원들의 말은 깎아 듣고 현장을 여러 차례 둘러보고 인근 부동산이나 주변 상인들의 얘기에 귀 기울이는 게 훨씬 낫다.
(자료 주신이: 아이테크노피아 분양담당자)



원본: 상가및 점포 구하기(일반적인 상식