내가게는 내가 직접고른다

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통상적으로 점포 창업을 준비하게 되면 업종에 맞는 점포, 즉 입지를 선정하게 된다. 이 경우 창업아이템 및 운영규모에 따라 가능한 상권을 미리 어느 정도 정하는 게 수순이다. 업종에 따라 상업지역번화가에서 개업할 것인지 혹은 주택가 밀집지역에서 개업할 것인지를 정한 다음 좋은 입지를 선정하기 위해선 자신이 준비한 업종에 맞는 상권을 방문하여 먼저 수요조사를 실시해야 한다. 주요 고객이 누구인지와 예상고객의 취향 및 소비심리에 따른 소비 형태를 파악해야한다. 이 경우 경쟁이 예상되는 동종사업체 매출추이 및 서비스, 고객관리전략 등 매장경쟁력을 평가하는 것을 빠트려선 안 된다. 효과적인 점포개발을 위한 몇가지 참고사항을 살펴보자.

1. 집은 남향이 좋고 점포는 북향이 좋다.
집은 자연채광과 풍향을 맞을 수 있는 남향이 좋지만 상가 점포의 경우는 그와 반대이다. 상권에 나가서 시장조사를 하다보면 양쪽으로 늘어선 점포 중에 유독 성업 중인 점포는 대개 북향이나 동향을 바라보고 있다는 점이다. 화장품이나 의류 등 직사광선으로 변질의 요소가 있는 판매점은 해가 지기 전 까지 차양막을 치든가 아님 브라인드로 쇼윈도를 가려야하는 겨우를 종종 보곤 하는데 상품을 진열하여 고객에게 보여줘야만 하는 판매점이라면 이는 치명적인 약점이 될 수밖에 없다. 비단 판매점에만 국한해 해당되는 상황만은 아니라는 일이다. 음식점의 경우 퇴근 고객을 먼저 유치하는 점포일수록 그날 매출이 높게 나타난다. 하지만 동절기를 제외하곤 6시 까지는 해가지지 않기에 햇볕이 드는 장소엘 앉길 꺼리는 고객들의 성향으로 인해 그늘진 곳에 있는 점포를 찾게 된다는 이야기다.실제 그늘진 곳에 있는 점포는 실내,외 조명으로 인해 매장 안이 잘 들여다보이고 안정감을 준다는 게 고객들의 평가다. 반대로 남향 점포는 빛에 윈도우가 반사돼 매장 안도 잘 안보이기에 고객들의 접근성이 떨어지는 것이다. 남향점포에 비해 저녁장사를 한 시간 먼저 시작하는 북향점포야 말로 보이지 않는 경쟁력이다.

2. 노점상이 있다면 상권이 살아있다.
노점상이 없는 상권도 많이 있지만 국내 주요상권치고 노점상이 없는 곳은 없다는 사실이다. 그리고 주목할 사실은 노점상이 신규로 많이 늘어나는 곳은 상권이 활성화되고 있다는 증거다. 신흥 상권의 경우 그곳에 부족한 수요를 찾아 노점상들이 공급하고 있다. 개조된 소형트럭을 이용하여 의류에서 생필품은 물론 분식류 까지 다양하게 노점상에 의해 수요가 충족되고 있다. 노점상들은 전국노점상연합회를 통해서 정보를 교환하기에 흡사 과거의 조선시대 보부상들이 전국팔도의 정보를 모두 알고 있듯이 지금의 노점상들은 어느 지역에 무엇이 필요하지를 실시간 정보를 주고받으며 이동하고 있기에 이들의 움직임을 살펴본다면 상권의 동향을 파악할 수 가 있다. 이른 바 교통체증으로 도로상에서 병목현상이 발생하면 틀림없이 그곳에 나타나는 오징어와 커피 등을 판매하는 노점상들을 보면 그들의 정보력과 신속한 기동력에 경외감마저 든다. 상권조사를 수행할 시 노점상이 보인다면 그들을 통해서 원하는 점포에 대한 조언을 구해보라. 노점상은 거리에서 유동인구의 모든 흐름을 지켜보고 있는 증인이기에 당신이 원하는 정보를 구할 수 있을 것이다.

3. 지대가 낮은 곳이라면 일단 안심해도 좋다.
상권은 도로를 통해서 이뤄져 있다. 도로는 기본적으로 가장 낮은 지역에 중심도로를 형성하고 있고 이른바 지선은 낮은 곳에서 높은 곳으로 향하고 있다. 이는 낮은 지역은 상가지역이 높은 지역은 택지지역이 형성되는 도시계획과도 관련이 있다. 이러한 사례는 산복도로가 가장 많은 부산지역의 동네 상권과 택지지구를 살펴보면 확연하게 알 수 있다. 서울의 경우 봉천동이 개발되며 많이 사라지긴 했지만 지금도 서울대입구전철역에서 봉천동으로 향하는 도로변을 살펴보면 가장 낮은 지역에서부터 고지대로 향하며 업종이 분포되어 있으며 낮은 곳일 수 록 점포비용이 고가임을 확인할 수 있다. 서양에서도 다운타운(아랫동네)은 번호가로 힐타운(윗동네)은 주거지역으로 구분 짓고 있듯이 낮은 지역은 교통의 요충지며 재래시장, 전철역, 버스정류소, 은행 등 각종편의시설이 밀집되어 있다.

4. 퇴근동선을 잡아라.
고객의 구매행위는 오전이 아닌 오후에 이루어진다. 24시간 편의점이 아닌 다음에야 대부분의 판매 및 외식, 서비스업종은 오후부터 장사를 시작한다. 점심시간대는 시간적인 제약으로 사실상 매출에 한계가 있다. 거의 전업종의 매출이 저녁시간대 이후에 발생한다. 상품을 구매하는 경우도 퇴근동선에서 구매하게 되고 외식의 경우도 퇴근동선에서 이루어진다. 일반적으로 국내의 도로편제상 운전을 하거나 도보로 이동할 시 자신의 오른쪽에 모든 점포가 있다. 버스나 전철 등 교통수단을 통해 하차 이후 집으로 향하는 즉 퇴근동선으로 향하는 곳의 점포들이 반대편의 점포보다 성업 중인 이유가 여기에 있다.

5. 고객의 발길이 머무는 곳에 업종을 살펴라
점포란 고객이 쉽게 찾고 이용할 수 있는 곳에 있어야만 좋은 곳이라 할 수 있다. 좋은 점포를 구하기 위해선 해당 점포 주변의 상황을 살펴야 한다. 지하철역출구방향에서 보이는지 버스정류소와 가까운지, 횡단보도는 어디에 있는지, 점포 앞 도로 교통상황은 어떠한지 등을 살펴야 하며 고객의 동선이 머무는 시설, 즉 대형서점, 극장, 은행 등의 편의시설들은 얼마나 가까운지를 조목조목 살펴봐야 한다. 내게 도움이 되는 업종이 어느 곳에 위하고 있는지와 반대로 내게 위해가 되는 업종은 없는지를 살펴야 한다. 즉 삼겹살집을 운영할 계획이라면 내게 도움이 되는 호혜업종은 삼겹살외의 메뉴를 제공하는 음식점과 호프주점, 노래방 등이 있을 것이고 반대로 영업에 저해가 되는 위해업종으론 음식점이기에 머리카락 날리는 미용실과는 멀리 떨어져 있는 게 좋다. 의류판매점도 냄새로 인해 피해를 줄 수 있기에 멀리 있는 게 좋다. 또한 업종에 따라 영업시간이 다르기에 이점도 주의해야 한다. 심야영업을 해야 하는 주점업의 경우 주변의 점포가 의류판매점이나 미용실처럼 영업시간이 일찍 마치는 업종이라면 심야시간대에 홀로 간판을 켜고 영업을 해야 하는 예상치 못한 위기상황이 발생하게 된다. 주변시설물에 대한 평가와 상권 내 업종조사는 고객의 접근성에 대한 평가로 불특정 다수의 고객에게 구매충동을 느낄 수 있도록 하기 위해선 주변의 시설물과 밀접한 관계가 있음을 명심해야 한다.



6. 실제 유동인구를 살펴라
상권의 개념에서 역세권이나 대학가, 주요 도심상권 및 부도심상권은 유동인구가 넘쳐나는 곳이다. 대형유통시설 및 각종 문화시설 그리고 편의시설은 유동인구가 많은 곳에 유치되며 이로 인해 유동인구는 더욱 늘어나는 상호상승작용을 일으켜 상권은 매우 활성화되어 있다. 강남상권이 최고상종가를 기록한다손 치더라도 명동, 종로상권 등 구도심상권의 유동인구는 줄지 않는다. 다만 영등포역세권의 경우 유명백화점과 지하상가의 개발로 쇼핑인구는 증가했지만 외식유흥상권은 상대적으로 쇠퇴해졌다. 유동인구는 늘어났지만 지역상권의 발달로 실제외식고객은 줄어들었다. 본인이 원하는 업종에 맞는 실제 이용 가능한 유동인구를 살펴야 한다.

7. 전철 역세권에 주목하라
수도권의 경우 전철 역세권 상권을 중심으로 문화와 소비가 이뤄지고 있다. 실제 대학가상권이나 주요 부도심 상권 역시 전철이용객과 주변 오피스 및 택지지구 수요가 혼합되어 소비층을 형성하고 있기에 가장 주목받는 입지 포인트라 할 수 있다. 역세권의 경우 대학가나 오피타운이 택지지구와 맞물려있는 곳을 최고라 할 수 있다. 수도권 전철역 중엔 하루 이용객수가 10만.20만을 기록하는 전철역이 있는가 하면 이용객수가 불과 100명도 안 되는 전철역도 있다는 점을 명심하자.

8. 버스정류소를 끼고 있다면 해 볼만 하다
전철역과 버스정류소가 혼재된 장소는 최고의 입지라 할 수 있다. 하지만 택지지역이라면 주요노선버스 다섯 대 이상이 정차하는 정류소 앞을 최고의 입지라 할 수 있다. 은행이나 편의점 등 기초시설이 이곳에 유치되어 있기에 경쟁력을 갖춘 음식점이나 미용실, 피시방과 같은 서비스업종에 작합한 입지라 할 수 있다. 서울 뚝섬시장 파출소 앞이나 시흥동 은행나무 앞, 부산대연동 못골시장 입구가 이에 해당 하며 이런 유형의 상권은 국내에만 3천 곳 이상이나 된다.

9. 아파트 입구 진입로 상가를 노려라
산업화로 인해 국내의 주거문화가 아파트로 변모하면서 대규모 아파트단지를 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 대규모 아파트의 경우 평균 5천세대가 주류를 이룬다. 5천세대라 함은 보통 행정구역단위로 볼 때 서울시내 한 개 동에 해당하는 세대수이며 인구는 2만명에 이른다. 아파트상가의 경우 단지 내 상가는 아파트 안쪽에 위치해 세탁소와 같은 기초편의시설 외엔 경쟁력을 갖추기 힘들다. 따라서 아파트단지 진입로 변에 위치한 상가를 물색해야만 한다. 이는 아파트 주변의 일반 주택지까지 수요층이 있기에 상권 영향력이 예상보다 큰 것이 특징이다.

10. 오피스 밀집지역에선 소형 상가가 좋다
사무실이 밀집되어 있는 오피스상권의 경우 20층 이상 고층사무용빌딩 지하엔 아케이드 스타일의 식당가가 갖춰져 있다. 빌딩 내 수요로 봐선 당연히 수요가 넘쳐 보이지만 실상은 그렇지 않다. 특별한 맛 집 몇 곳을 제외하곤 대부분 현상유지조차 어렵다. 대부분의 오피스상권은 먹거리 타운과 유흥업소가 혼재되어 있는 속칭 뒷골목을 주목할 필요가 있다. 대부분 5층 이하의 상가 건물로 이워져 있는 메인골목은 소문에 민감하고 입맛 까다롭기로 소문난 직장인들이 즐겨 찾는 집으로 넘쳐난다. 점심시간대는 물론 심야시간까지 직장인들의 유동이 끊이지 않는 장점이 있다. 다만 주5일 근무제 이후 강남권은 금요일 저녁부터 일요일까진 고객을 찾아보기 힘들다는 단점도 있다.

11. 코너점포라면 망하지 않는다.
점포 중 가장 좋은 형태의 점포를 꼽으라면 단연 코너점포이다. 상권이 시작되는 코너라면 판매점으로서 최고의 입지이며 상권 중간의 코너점포라면 외식업의 입지로 또한 최고라 할 수 있다. 코너점포의 장점은 고객의 시선에 잘 보이는 가시성에서 월등하며 고객이 매장으로 접근하는 접근성에서도 매우 우수하다. 또한 여타 점포에 비해서 외부 공간 활용도가 뛰어난 곳이 코너점포이다. 여타 점포에 비해서 실제보다 매장을 넓게 활용할 수 있다는 부가적인 장점도 있다. 적정상권의 코너점포라면 점포를 손에 넣기도 쉽지 않은 만큼 반대로 임대나 매매할 경우 대상자를 손쉽게 물색할 수 있다는 장점으로 폐업 시 수월하다.

12. 초보라면 권리금이 있는 곳을 택하라
권리금이란 사실상 영업 권리금을 의미하지만 현실의 권리금은 상권과 입지에 따른 바닥 권리금과 시설권리금을 의미한다. 요즘 수도권상권의 권리금은 많이 하락했다고 하지만 사실 제대로 된 상권과 입지조건을 갖춘 점포의 권리금은 보합세를 이루며 유지하고 있다고 봐야한다. 다만 실업대란으로 야기된 창업열기를 타고 상가분양 브로커들에 의해 신축상가에도 바닥 권리금이란 것이 붙기 시작하면서 권리금에 대한 부분이 많이 부풀려졌다가 2000년 이후 거품이 사라지며 중간급 이하의 점포매물에 대한 권리금이 상당부분 사라졌다고 볼 수 있다. 하지만 좋은 입지의 점포는 여전히 고가의 권리금이 존재한다는 사실이다. 주변의 시세에 맞춰 적정권리금에 인수할 수 있다면 장사가 잘될 수 있는 점포를 구입할 수 있다. 통상 바닥 권리금은 1년 동안의 순수익을 기준으로 책정되고 있기에 이를 기준점으로 참조하여 적정금액을 정하여 지불해야한다. 그리고 실제 권리금 이상 가치를 하는 점포는 부동산중개업소를 통해서 거래가 이뤄지지 않는다는 점도 명심하자. 운영자의 주변 지인을 통해서만 거래되기에 부동산을 통해서 거래할 시 적정가격인지를 꼭 확인해야 할 것이다.



원본: 내 가게는 내가 직접 고른다! 상점 입지의 조건