경영,마케팅
내용
좋은 점포
1.유동인구가 많은곳
역세권,대학가,도심등은 유동인구가 많은 곳이다.유동인구가 많으면 당연히 대형 유통시설이 들어서고 더불어 고객들이 몰려드므로 상호 상승작용으로 인해 상권이 매우 활성화된다.이런 상권의 A급지에서는 어떤 업종이라도 잘 된다.
문제는 보증금과 권리금이다.여기서 한 가지 유념할 것은 장래가 불투명한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권,대학가,도심의 C급지를 택하는 것이 낫다는 것이다.당연히 업종선택에 주의를 기울여야 하지만 말이다.
2.접근하기 용이한 곳
점포는 사람들이 쉾게 찾을 수 있고 편한게 살 수 있는 곳에 위치해야 한다.이것을 '접근성'이라고 한다.
사람들은 특별히 정한 물건이 아니라면 대부분 접근하기 편한 곳을 이용한다.
점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다.
첫째. 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는지,횡단보도가 있는지,점포의 출입구는 어디에 있으며 크기는 어떤지,계단이 있는지,주차시설은 갖추어졌는지,교통이 혼잡하지는 않은지 등이 접근성에 영향을 미친다.
둘째. 상권 내에 있는 극장이나 대형 서점 등의 편의시설이 접근성에 영향을 미친다.
3.대형 사무실보다 5층 이하 사무실이 많은곳
대개 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 장사가 더 잘 되리라 생각한다.그러나 그렇지 않다.
여의도 증권가나 삼성동 테헤란로를 보라.테헤란로는 벤처기업들이 들어오면서 조금 나아지고 있기는 하다.
이러한 대형 사무실 밀집지역은 저녁때는 썰물처럼 빠져나가 거의 개점휴업 상태이고 휴무일 역시 마찬가지이다.
이런 곳은 특별한 노하우가 있는 일부 전문음식점에 한해서 해볼 만한 곳이지 창업 초보자는 애시당초 생각하지 말아야 할 곳이다.
그럼에도 불구하고 대형 빌딩과 점심때 직장인 유동인구에 현혹된 나머지 많은 초보자들이 뛰어들고 있는 것이 현실이다.
소형 사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며,교통망이 좋다.서울의 역세권들을 자세히 관찰해보라.역세권 거의 전부가 5층 이하 건물로 운집되어 있으며,이름도 없는 사무실들이 건물마다 꼭꼭 채워져 있다.이들 이름도 없는 사무실 직원들이 역세권 유동인구의 한 축을 이루고 있다.
4. 편의시설 등이 있는 곳
입지가 좋고 나쁜 것은 결국 손님에 의해 판정된다.손님이 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는지의 여부가 그래서 매우 중요하다.손님들은 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 되어 있다.그중에서도 특히 은행,유명의류 대리점,대형 유통시설 등이 있는 곳은 손님이 접근하기 쉽다.
5. 출근길보다 퇴근길 방향에 있는 곳
장사는 대부분 오전보다는 오후에 이루어진다.점심시간 전후에 반짝하고 나서 퇴근시간 이후 절정에 이른다.그렇기 때문에 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다.
여러분도 알다시피'노루목'이라는 것이 있다.노루란 짐승은 꼭 다니는 길로만 다닌다.당연한 말이지만 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다.사람 습성도 이와 비슷하다.당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다.
퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며,주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단하라.
6. 주차장이 있는 곳
승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 갈수록 심화되고 있다.전용 주차장이 있으면 더욱 좋지만 여의치 않다면 공용주차장 옆에 있는 점포도 괜찮다.다만 상권 안에 공용 주차장이 있을때는 상가의 연속성이 끊어질 수 있다.예를 들어 상가가 줄지어 있는데 그 중간쯤에 주차장이 있다면 당현히 상가의 흐름이 끊긴다.
이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 점포는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외과지역에 점포가 있으면 오히려 주차장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다.그러므로 이러 때 상권 중심지의 주차장 사이에 있는 점포를 구하기 바란다.
7. 버스정류장이나 지하철역을 끼고 있는 대로변
역세권이 아닌 주택지 상권에서는 버스정류장을 끼고 있는 대로변과 일반 대로변의 차이가 크다.시내를 다닐 때 유심히 살표보라.대부분의 대로변에 변변한 음식점이나 편의점이 있는가? 거의 없으며 그런 곳이 눈에 띄면 그곳은 반드시 버스정류장이 있는 곳이거나 역세권 대로변이다
한편 대형 복합상가의 경우 통행이 많은 도로변과 도로변 안쪽에 위치해 있어 잘 안 보이는 곳은 매출 차이가 많이 나는 만큼 임대료나 권리금에서도 거의 절반 이상 차이가 나는 경우가 많다.그만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다.이런 곳은 창고시설업에나 적합하다.
8. 코너상가
주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그중 최고의 자리이다.
이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다.어떤 업종이든 상권의 특성에 완전히 반하지만 않는다면 성공할 수 있다.
하지만 이렇게 좋은 목은 주위의 상인들이 주목하고 있는 대상이다.장사가 잘 되므로 매물로 나오지도 않지만,나온다 하더라도 주위에서 아는 사람끼리 거래가 이루어진다.그러므로 장사를 하려고 마음먹었다면 코너 상가를 눈여겨보아야 한다.
9. 대규모 아파트단지 중심상권
대규모 아파트단지에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이어서 고객은 이런 곳을 중심으로 한 중심상권에서 구매를 한다.때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다.1,000세대 이상되는 독립단지인 경우에는 많은 세대를 중심상권에 빼앗기게 되므로 실제로는 300-400세대 정도의 상권밖에 안 된다
이보다는 오히려 중심상권에 근접한 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫다.이때 종심상권과의 거리는 200-300m 이내여야 한다.그래야 중심상권의 유동인구 중 흘러오는 사람과 중심상권으로 가려고 지나가는 사람의 길목 구실을 하게 된다.
10. 중소형 아파트단지 상가
아파트단지는 주택지보다 세대당 물품구매력이 높다.수입과 지출이 상대적으로 높다는 말이다.그러나 이들이 모두 아파트단지 내의 상가를 이용하는 것은 아니라는 점이 문제이다.
분양평수 33평 이하인 중소형 아파트에는 30-40대가 많이 산다.당연히 어린아이나 학생들이 많다.
따라서 단지 내 상가에는 학용품점,의류점,식품점,학원이 잘된다.소형이나 대형 아파트에 비해 상대적으로 장사가 잘 되며 업종도 다양하다.
11. 낮은 지대의 중심지
낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 허다하다.상권은 이처럼 낮은 지대에 형성되며,이러한 곳은 재래시장,버스정류장,은행,대형 쇼핑센터 등이 자리잡고 있다.당연히 유동인구가 많아 상권이 좋다.
12. 권리금이 있는 곳
권리금이라 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다.
현재 사용하는 권리금이란 말은 애초부터 영업에 따른 권리금이라는 의미를 벗어나 있다.
즉 상권에 대한 기초 권리금(바닥권리),인테리어 설비 등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 한다)이 포함되어 있다.
결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 한다)과 시설비(빈 점포의 경우 바닥권리)의 합'이라고 할 수 있다.
보통 '권리금'은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무,점포의 크기'등을 감안하여 평가한다.
13. 주변에 노점상이 많은 곳
요즘같이 실업자가 넘쳐나는 불황기에는 노점상이 넘쳐난다.그런데 자세히 보라.노점상들이 있는 곳은 대부분 그 지역에서 유동인구가 제일 많다.즉 목이라는 말이다.이곳이야말로 바로 그 지역의 확실한 상권이라고 할 수 있다. 그렇다면 상권은 좋은데 노점상들이 하는 업종과 중복된다면 어떻게 해야 할까?
물론 단기적으로는 같은 업종을 하는 점포들은 손해를 입는다.하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다.오히려 노점상들이 있어서 새로운 손님들이 모이게 되어 상권이 활성화되기도 하기 때문이다.
14. 비어 있는 점포가 없는 곳
상권이 좋으면 장사가 잘 되어 매물이 나와도 거래가 쉽게 이루어진다.
따라서 점포가 빈 상태로 있을 이유가 없다.역세권을 보면 쉽게 이해가 갈 것이다.반대로 주택가 상권을 보라.문을 닫는 곳이 눈에 띈다.
상권이 안 좋다는 반증이다.
15. 아파트 진입로인 곳
현대는 전문화,차별화,그리고 대형화 시대이다.아파트단지 내 상가는 일반적으로 작다.당연히 아파트 진입로변의 큰 점포가 경쟁력에서 앞서게 된다.
또한 아파트 진입로는 아파트뿐만 아니라 진입로 주변의 주택까지도 상권의 범위에 들어가게 되어 상권력이 크다.특히 재개발이나 재건축된 아파트단지 진입로는 상권이 매우 좋다.
1.유동인구가 많은곳
역세권,대학가,도심등은 유동인구가 많은 곳이다.유동인구가 많으면 당연히 대형 유통시설이 들어서고 더불어 고객들이 몰려드므로 상호 상승작용으로 인해 상권이 매우 활성화된다.이런 상권의 A급지에서는 어떤 업종이라도 잘 된다.
문제는 보증금과 권리금이다.여기서 한 가지 유념할 것은 장래가 불투명한 주택지 상권의 B급지보다는 역세권,대학가,도심의 C급지를 택하는 것이 낫다는 것이다.당연히 업종선택에 주의를 기울여야 하지만 말이다.
2.접근하기 용이한 곳
점포는 사람들이 쉾게 찾을 수 있고 편한게 살 수 있는 곳에 위치해야 한다.이것을 '접근성'이라고 한다.
사람들은 특별히 정한 물건이 아니라면 대부분 접근하기 편한 곳을 이용한다.
점포의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다.
첫째. 근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는지,횡단보도가 있는지,점포의 출입구는 어디에 있으며 크기는 어떤지,계단이 있는지,주차시설은 갖추어졌는지,교통이 혼잡하지는 않은지 등이 접근성에 영향을 미친다.
둘째. 상권 내에 있는 극장이나 대형 서점 등의 편의시설이 접근성에 영향을 미친다.
3.대형 사무실보다 5층 이하 사무실이 많은곳
대개 사람들은 대형 사무실이 밀집한 곳이 장사가 더 잘 되리라 생각한다.그러나 그렇지 않다.
여의도 증권가나 삼성동 테헤란로를 보라.테헤란로는 벤처기업들이 들어오면서 조금 나아지고 있기는 하다.
이러한 대형 사무실 밀집지역은 저녁때는 썰물처럼 빠져나가 거의 개점휴업 상태이고 휴무일 역시 마찬가지이다.
이런 곳은 특별한 노하우가 있는 일부 전문음식점에 한해서 해볼 만한 곳이지 창업 초보자는 애시당초 생각하지 말아야 할 곳이다.
그럼에도 불구하고 대형 빌딩과 점심때 직장인 유동인구에 현혹된 나머지 많은 초보자들이 뛰어들고 있는 것이 현실이다.
소형 사무실이 많이 밀집된 곳은 대개 역세권 주위에 있으며,교통망이 좋다.서울의 역세권들을 자세히 관찰해보라.역세권 거의 전부가 5층 이하 건물로 운집되어 있으며,이름도 없는 사무실들이 건물마다 꼭꼭 채워져 있다.이들 이름도 없는 사무실 직원들이 역세권 유동인구의 한 축을 이루고 있다.
4. 편의시설 등이 있는 곳
입지가 좋고 나쁜 것은 결국 손님에 의해 판정된다.손님이 쉽게 찾고 편안하게 올 수 있는지의 여부가 그래서 매우 중요하다.손님들은 찾기 쉽고 편안하게 갈 수 있는 점포로 발길을 돌리게 되어 있다.그중에서도 특히 은행,유명의류 대리점,대형 유통시설 등이 있는 곳은 손님이 접근하기 쉽다.
5. 출근길보다 퇴근길 방향에 있는 곳
장사는 대부분 오전보다는 오후에 이루어진다.점심시간 전후에 반짝하고 나서 퇴근시간 이후 절정에 이른다.그렇기 때문에 점포의 위치는 출근하는 방향보다는 퇴근하는 방향에 있는 것이 유리하다.
여러분도 알다시피'노루목'이라는 것이 있다.노루란 짐승은 꼭 다니는 길로만 다닌다.당연한 말이지만 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다.사람 습성도 이와 비슷하다.당연히 퇴근하는 길목을 지켜야 한다.
퇴근시간에 주로 이용하는 도로가 어디이며,주 동선이 어떻게 흐르는지 종합적으로 판단하라.
6. 주차장이 있는 곳
승용차가 대중화되면서 주차장이 있는 곳과 없는 곳의 차이는 갈수록 심화되고 있다.전용 주차장이 있으면 더욱 좋지만 여의치 않다면 공용주차장 옆에 있는 점포도 괜찮다.다만 상권 안에 공용 주차장이 있을때는 상가의 연속성이 끊어질 수 있다.예를 들어 상가가 줄지어 있는데 그 중간쯤에 주차장이 있다면 당현히 상가의 흐름이 끊긴다.
이 경우 주차장에서 상권 중심지 쪽 방향의 점포는 매우 좋으나 주차장 뒤쪽의 외과지역에 점포가 있으면 오히려 주차장이 상권을 죽이는 역할을 할 수 있다.그러므로 이러 때 상권 중심지의 주차장 사이에 있는 점포를 구하기 바란다.
7. 버스정류장이나 지하철역을 끼고 있는 대로변
역세권이 아닌 주택지 상권에서는 버스정류장을 끼고 있는 대로변과 일반 대로변의 차이가 크다.시내를 다닐 때 유심히 살표보라.대부분의 대로변에 변변한 음식점이나 편의점이 있는가? 거의 없으며 그런 곳이 눈에 띄면 그곳은 반드시 버스정류장이 있는 곳이거나 역세권 대로변이다
한편 대형 복합상가의 경우 통행이 많은 도로변과 도로변 안쪽에 위치해 있어 잘 안 보이는 곳은 매출 차이가 많이 나는 만큼 임대료나 권리금에서도 거의 절반 이상 차이가 나는 경우가 많다.그만큼 상가 안쪽은 장사가 되지 않는다.이런 곳은 창고시설업에나 적합하다.
8. 코너상가
주택지 상권이든 역세권이든 코너 상가는 그중 최고의 자리이다.
이런 곳은 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉽다.어떤 업종이든 상권의 특성에 완전히 반하지만 않는다면 성공할 수 있다.
하지만 이렇게 좋은 목은 주위의 상인들이 주목하고 있는 대상이다.장사가 잘 되므로 매물로 나오지도 않지만,나온다 하더라도 주위에서 아는 사람끼리 거래가 이루어진다.그러므로 장사를 하려고 마음먹었다면 코너 상가를 눈여겨보아야 한다.
9. 대규모 아파트단지 중심상권
대규모 아파트단지에는 대형 유통시설이 경쟁적으로 들어서게 마련이어서 고객은 이런 곳을 중심으로 한 중심상권에서 구매를 한다.때문에 대규모 아파트단지 내 상가는 살아남기가 어렵다.1,000세대 이상되는 독립단지인 경우에는 많은 세대를 중심상권에 빼앗기게 되므로 실제로는 300-400세대 정도의 상권밖에 안 된다
이보다는 오히려 중심상권에 근접한 소규모 아파트단지의 대로변 상가가 더 낫다.이때 종심상권과의 거리는 200-300m 이내여야 한다.그래야 중심상권의 유동인구 중 흘러오는 사람과 중심상권으로 가려고 지나가는 사람의 길목 구실을 하게 된다.
10. 중소형 아파트단지 상가
아파트단지는 주택지보다 세대당 물품구매력이 높다.수입과 지출이 상대적으로 높다는 말이다.그러나 이들이 모두 아파트단지 내의 상가를 이용하는 것은 아니라는 점이 문제이다.
분양평수 33평 이하인 중소형 아파트에는 30-40대가 많이 산다.당연히 어린아이나 학생들이 많다.
따라서 단지 내 상가에는 학용품점,의류점,식품점,학원이 잘된다.소형이나 대형 아파트에 비해 상대적으로 장사가 잘 되며 업종도 다양하다.
11. 낮은 지대의 중심지
낮은 지대는 거의가 교통의 요충지이며 위로부터 내려오는 길목이자 중심지가 되는 경우가 허다하다.상권은 이처럼 낮은 지대에 형성되며,이러한 곳은 재래시장,버스정류장,은행,대형 쇼핑센터 등이 자리잡고 있다.당연히 유동인구가 많아 상권이 좋다.
12. 권리금이 있는 곳
권리금이라 현실적으로 세입자간에 인정하지 않을 수 없는 금액이다.
현재 사용하는 권리금이란 말은 애초부터 영업에 따른 권리금이라는 의미를 벗어나 있다.
즉 상권에 대한 기초 권리금(바닥권리),인테리어 설비 등에 대한 보상적 성격의 권리금(흔히 시설비라고 한다)이 포함되어 있다.
결국 권리금은 '영업활동에 따른 영업권에 대하여 배타적인 권리를 인정한 금액(보통 권리금이라고 한다)과 시설비(빈 점포의 경우 바닥권리)의 합'이라고 할 수 있다.
보통 '권리금'은 '1년 동안의 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 시설상태와 업종의 경쟁력 유무,점포의 크기'등을 감안하여 평가한다.
13. 주변에 노점상이 많은 곳
요즘같이 실업자가 넘쳐나는 불황기에는 노점상이 넘쳐난다.그런데 자세히 보라.노점상들이 있는 곳은 대부분 그 지역에서 유동인구가 제일 많다.즉 목이라는 말이다.이곳이야말로 바로 그 지역의 확실한 상권이라고 할 수 있다. 그렇다면 상권은 좋은데 노점상들이 하는 업종과 중복된다면 어떻게 해야 할까?
물론 단기적으로는 같은 업종을 하는 점포들은 손해를 입는다.하지만 장기적으로 보면 꼭 그렇지만도 않다.오히려 노점상들이 있어서 새로운 손님들이 모이게 되어 상권이 활성화되기도 하기 때문이다.
14. 비어 있는 점포가 없는 곳
상권이 좋으면 장사가 잘 되어 매물이 나와도 거래가 쉽게 이루어진다.
따라서 점포가 빈 상태로 있을 이유가 없다.역세권을 보면 쉽게 이해가 갈 것이다.반대로 주택가 상권을 보라.문을 닫는 곳이 눈에 띈다.
상권이 안 좋다는 반증이다.
15. 아파트 진입로인 곳
현대는 전문화,차별화,그리고 대형화 시대이다.아파트단지 내 상가는 일반적으로 작다.당연히 아파트 진입로변의 큰 점포가 경쟁력에서 앞서게 된다.
또한 아파트 진입로는 아파트뿐만 아니라 진입로 주변의 주택까지도 상권의 범위에 들어가게 되어 상권력이 크다.특히 재개발이나 재건축된 아파트단지 진입로는 상권이 매우 좋다.
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